İHTİYAÇ (GEREKSİNİM) NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiraya veren veya kiraya verenin yakınları tarafından kiralanan taşınmaza ihtiyaç duyulması halinde açılan ve kiracının tahliyesini sağlayan dava türüdür. Dava, hem konut hem işyerine ilişkin olabilmektedir. Açılan ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının kabul edilmesi halinde kiracının taşınmazdan tahliyesi sağlanmaktadır.

İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASININ ŞARTLARI NELERDİR?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının şartları Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 350. maddesinde sayılmıştır.

Bu kapsamda; kiralayan, kendisinin, eşinin, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı için dava açabilecektir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye kararı verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması oldukça önemlidir. İhtiyacın gerçek olmadığı ve kira bedelini artırmak, başkasına kiraya vermek, kiracıyı rahatsız etmek sebepleriyle açılan davalar reddedilmektedir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez.

Bununla birlikte; davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekmektedir. Ancak bu durum kiralanan yerin konut olması halinde geçerlidir.

Kiralanan bir işyeri olması halinde; kiralayanın yalnızca kirada olması yeterli olmamaktadır. Ayrıca zamanda tahliye tehlikesi altında bulunması veya iki işyerinin niteliklerinin en azından eş değer vasıfta olması gerekmektedir. Dolayısıyla bir işyeri için ihtiyaç nedeniyle tahliye talebi bulunuyorsa kiralanan taşınmazın, yapılacak olan iş için daha üstün vasıflara sahip olması aranacaktır.

İHTİYAÇ (GEREKSİNİM) NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI NE ZAMAN AÇILIR?

• Belirli süreli kira sözleşmelerinde; sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde tahliye dava açılmalıdır.
• Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde; fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye davası açmalıdır.

Hal böyle olmakla birlikte kiraya veren, TBK’nın 353. maddesine göre en geç dava açma süresi içerisinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava açma süresi 1 kira yılı için uzamış sayılacaktır. 

UYARI: Fesih dönemine ve fesih bildirim sürelerine uyulmadan açılan davalar usulden reddedileceğinden kiraya verenin hak kaybı yaşamaması için hukuki destek alması daha sağlıklı olacaktır.

İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI AÇMAK İÇİN İHTAR ŞART MIDIR?

• Belirli süreli kira sözleşmelerinde, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmak için kiracıya ihtarname gönderme zorunluluğu bulunmamaktadır.

Ancak burada ihtarın önemi şurada ortaya çıkmaktadır ki; belirli sürenin bitim tarihinden itibaren 1 aylık süre içinde dava açılacağı yönünde öncesinde bildirimde bulunulursa dava açma süresi bir kira yılı daha uzayacaktır.

• Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmak için fesih bildirim süresi olan 6 aylık dönemin sona ermesinden itibaren en az 3 ay öncesine kadar kiracıya ihtarname gönderilmesi gerekir.

İhtarname şartına uyulmasının akabinde sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.

İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası için görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir.

KİRACININ TAHLİYESİNDEN SONRA TAŞINMAZIN BAŞKA BİRİNE KİRALAMASI HALİNDE NE YAPILABİLİR?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası neticesinde kiracının tahliyesine karar verildikten sonra kiraya veren nezdinde “yeniden kiralama yasağı” söz konusu olacaktır. Bu yasak kapsamında kiraya veren; tahliye edilen taşınmazı 3 yıl boyunca, haklı bir sebep olmadıkça, tahliye edilen kiracıdan başka bir kişiye kiralayamayacaktır. Aksi halde kiracının tazminat davası açma hakkı mevcut olup kiraya veren ihtiyaç nedeniyle tahliye ettirdiği kiracıya son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek zorunda kalabilir.

YENİ MALİKİN İHTİYACI (GEREKSİNİMİ) NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI

Kiralananı sonradan edinen kişi (yeni malik), onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini 6 ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilmektedir.

Öte yandan; yeni malik, dilerse gereksinim nedeniyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilecektir.

Kiralanan taşınmazı sonradan edinen yeni malikin veya kanunda belirtilen yakınlarının konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu bulunmalıdır. Yeni malikin gereksinimin de gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekmektedir aksi halde açılan bu davanın reddedilme ihtimali oldukça yüksektir.

Yeni malikin, kiralananı edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunması gerekmektedir. Aksi halde mevcut kira sözleşmesini aynı şartlarda üstlenmiş olacaktır. Belirtilen süre içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunan yeni malik, 6 ay sonra tahliye davası açarak mevcut kira sözleşmesini sona erdirerek kiracıyı tahliye edebilecektir.

Hal böyle olmakla birlikte eğer yeni malik kiralananı edindiğinde mevcut kira sözleşmesinin bitmesine 6 aydan kısa süre bulunuyorsa; tahliye davası açmak için yazılı bildirimden sonra 6 ay beklemesine gerek bulunmamakta olup kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilecektir.