Kiranın Ödenmemesi Nedeniyle Kiracının Tahliyesi İstenebilir mi?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 313. Maddesi uyarınca kiracı kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Kira bedelini veya yan giderleri düzenli bir şekilde ödemeyen veyahut hiç ödemeyen kiracının tahliyesi için 3 yol bulunmaktadır.
1- Kiracının Temerrüdü Nedeni ile Tahliye Davası
Kiracı, kira bedelini veya yan giderleri kira sözleşmesinde belirtilen tarih aralığında ödemediği takdirde temerrüde düşmüş olur ve Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 315. maddesi uyarınca temerrüt yolu ile tahliye edilebilir.
Kiracının temerrüdü
MADDE 315- Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.
Temerrüt nedeni ile tahliye davası açmak isteyen kiraya veren; kiracısına yazılı bir ihtar göndererek ihtarnamede verilen süre içinde kira bedelinin ödenmemesi halinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirmelidir. Kiracıya verilecek süre TBK m.315/2 uyarınca;
- konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün,
- ürün kiralarında en az 60 gün,
- diğer kira ilişkilerinde ise en az 10 gündür.
Önemle belirtmek gerekir ki; süresi içinde ödenmeyen kira bedelinin tahsili için gönderilen ihtarnamelerde kiracıya ödeme süresi verildiğine dikkat etmek gerekmektedir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi tarafından 2017/6109 E. ve 2017/17027 K. sayılı kararında; kira alacağının tahsili için gönderilen ihtarnamede, ödeme süresi verilmediği takdirde tahliyeye yönelik hukuki sonuç doğurmayacağından tahliye isteminin reddine karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir.
Kiracı, ihtarnamenin tebliğinden itibaren verilen süre içinde geciken kira bedelini ödemezse kiraya veren, kira döneminin sonunu beklemeden temerrüt nedeni ile tahliye davası açabilir. Ve kiraya veren ayrıca temerrüt faizi de talep edebilir. Temerrüt faizi kiracının temerrüde düştüğü tarihten itibaren işlemeye başlayacaktır.
Öte yandan; kiracı yazılı ihtar ile belirtilen kira bedelini kendisine tanınan süre içinde ödediği takdirde kiraya verenin fesih hakkı ortadan kalkacaktır. Ancak bu ihtar, bir diğer tahliye sebebi olan “iki haklı ihtar nedeniyle tahliye” davasında kiraya veren lehine haklı ihtar yerine geçeceğinden kiraya verenin aynı kira dönemi içinde göndereceği ikinci ihtardan sonra kiracının taşınmazdan tahliyesini dava yolu ile talep etme hakkı bulunmaktadır.
2- Tahliye Talepli İcra Takibi Başlatmak Suretiyle Kiracının Tahliyesi
Kira borcunu ödemeyen kiracıya tahliye talepli icra takibi başlatılabilir. Tahliye talepli icra takibi ile hem kiracının evden tahliyesi hem de ödenmeyen kira bedelleri istenebilmektedir. (Eğer sadece kira bedelleri isteniyor kiracının tahliyesi istenmiyorsa ilamsız icra takibi başlatılmalıdır.)
Tahliye talepli icra takibi başlatıldığında kiracıya ödeme emri gönderilir, ödeme emrinde kiracıdan ödenmeyen kira borcunun ödenmesi talep edilir. Verilen bu 30 günlük sürede kira borcunu ödemeyen ve ödeme emrine 7 gün içinde itiraz etmeyen kiracının, taşınmazdan tahliyesi için ödeme emrinde belirtilen yasal 30 günlük süre dolduktan sonra icra hukuk mahkemesinde dava açılarak taşınmazdan tahliyesi talep edilebilmektedir.
- Kiracının gönderilen ödeme emrine 7 günlük yasal süre içinde itiraz etmesi halinde; yapılan itirazın içeriğine göre tahliye, icra hukuk mahkemesinde veya sulh hukuk mahkemesinde açılacak dava ile talep edilebilecektir.
- Kiracının ödeme emrinde belirtilen süre içerisinde borcunu ödemesi halinde ise taşınmazdan tahliyesi talep edilemeyecektir. Ancak bu durum bir diğer tahliye sebebi olan “iki haklı ihtar nedeniyle tahliye” davasında kiraya veren lehine haklı ihtar yerine geçeceğinden kiraya verenin aynı kira dönemi içinde göndereceği ikinci ihtardan sonra kiracının taşınmazdan tahliyesini dava yolu ile talep etme hakkı bulunmaktadır.
3- İki Haklı ihtar Nedeniyle Tahliye Davası
Kiraya veren, kira bedelinin veya yan giderlerinin ödenmemesi ya da geç ödenmesi sebebi ile bir kira dönemi içerisinde yazılı olarak iki haklı ihtar gönderdiği kiracı aleyhine tahliye davası açma hakkına sahip olacaktır.
Aynı kira dönemi içinde iki haklı ihtar çekmiş olan kiraya veren; bu davayı kira döneminin bitiminden itibaren 1 ay içinde taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açabilecektir. Belirtilen 1 aylık süre hak düşürücü süre olup bu sürenin kaçırılması halinde söz konusu iki haklı ihtara dayanılarak dava açma şansı kaybedilecektir. Bu sebeple davanın açılacağı tarihe dikkat edilmesi oldukça önemlidir.
Buradaki süre bir hak düşürücü süre olduğundan herhangi bir hak kaybının yaşanmaması için özellikle davanın açılacağı tarihe dikkat edilmesi gerekmektedir. Burada önemle vurgulamak istediğimiz bir diğer durum ise kiraya verenin kiracıya gönderdiği ihtarnamelerden sonra yapılan ödemeler, iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmeyeceğidir.
Kira borcunu ödemeyen kiracının tahliye edilebilmesi için yukarıda belirtilen yollardan hangisinin en hızlı ve etkin yol olduğu somut olayın özelliklerine göre belirlenecektir. Bu sebeple bir avukattan hukuki destek almanız tavsiye edilmektedir.
İlgili Aramalar
Kadıköy Kira Tahliye Avukatı
Kadıköy Kira Tespit Avukatı
Kadıköy Kira Dava Avukatı
Kadıköy Kira Avukatı